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昆明郊县土地供应爆棚 谁说“郊县”不如“城”

2013-07-19 14:41  来源:云南网  点击:520

【资讯顶部】榕庄

2013年上半年,昆明主城区域内疯狂的土地成交令人咂舌。但这并不算什么,以昆明为邻的“郊县”楼市,同样呈现土地供应出现爆棚景象。来自于昆明市国土资源局的数据显示,今年上半年,安宁、晋宁、东川、富民等郊县土地交易同样红火。

谁说郊县不如城?郊县土地市场的红火,不仅仅侧面反映出房企、投资客对郊县地产价值的肯定,也是城市化进程中必经的过程之一——城市在外拓,房企战略布局也在延伸。仅如此,今年以来,郊县地产的版图也在发生变化,除本土房企外,昆明房企、一线房企开始进驻区域安营扎寨,建商业中心、造城市综合体、做产业地产、做旅游地产。《黄金楼市》制作的“谁说郊县不如城”专题,将视点落在各郊县楼市上,全面网罗各郊县楼市的三级市场动态情况、房企布局、房价、产品格局及投资前景。

昆明9郊县房价或齐破4字头

无需只盯着昆明主城,昆明郊县的置业版图正在急速扩展。郊县,置业昆明的又一个新大陆。或许你可能还对置业郊县有些顾虑。但谁说了郊县不如城?不堵车,更多享受公园般的绿化配套,居住像度假;区域不一样,但享受到仍旧是一线品牌、本土实力地产企业的品质开发。不仅如此,你所需要承受的购房成本或只是昆明主城的三分之一或二分之一;首付难,或许可以在郊县得到缓解。而这些也都是推荐置业郊县的关键点。


昆明9郊县房价走势表


昆明9郊县土地供应情况

■数据说话

石林18个月商业用地供应达938亩

石林,距离昆明80公里,属滇中“一小时经济圈”内。从石林规划来看,石林大道城市经济带、巴江生态休闲经济带和九石阿旅游专线阿诗玛文化旅游特色经济带是石林未来发展的3大板块。就地产方面来看,目前在售及待售项目达20余个,开发体量巨大,其中,以旅游地产为依托的商业项目不断涌现,更创下18个月商业用地供应达938亩的纪录,这在郊县城市中是绝无仅有的。

土地

上半年仅供应7宗商业用地

石林在昆明诸多郊县中,因其开发体量巨大备受关注。不但如此,未来还将有更多项目入市,这从土地供应中就可以感到,尤其是商业地产项目。据数据显示,截至2013年7月9日,2013年上半年石林累计地块供7宗,全部为商业用地,地块面积270864.96平方米,折合约406.29亩,交易起价20616万元,每亩51万元左右,地块容积率多在1.0-1.2,其中,有4宗地块位于云南昆明石林台湾农民创业园园区台创路南面,日月潭路西侧,也就是石林新规划板块。

2012年全年供应地块34宗,约1136.94亩,交易起价87553万元,每亩77万元左右。而这也就意味着18个月时间,石林商业用地供应近千亩,足见未来石林商业地产的爆发潜力。而从入驻企业来看,除去苏宁环球集团投资100亿元在石林打造的综合旅游服务项目;2012年10月22日,昆明诺仕达企业(集团)有限公司也同样在石林投资开发的“七彩云南·名胜世界”项,未来旅游地产项目也将全面开花。

一二手房

景区旅游地产价格高昂

石林地产发展与宜良的阳宗海十分相似,依托旅游景区打造的旅游地产价格高昂,从7500元到1万元以上不等。但就石林老城市区来看,住宅项目均价在3000-5000元/平方米不等,就购买人群来说,开发商多瞄准了众多昆明人,乃至全国的旅游地产爱好者。

商业

未来或集中供应 项目多走高端化路线

从地块供应的大爆棚,未来商业项目的供应也自然不少。从目前待售及在售的商业项目来看,体量不小未来可能集中供应,并且项目规划多走高端化路线。从目前刚刚开业的五星级石林银瑞林国际大酒店来看,未来石林的酒店业竞争也同样不小。

富民

北部宜居生态辅城品质项目助力发展

富民位于昆明市西北部,距昆明市区24公里,处于昆明主城半小时交通核心区内,加之新108国道的建设和昆明“绕城线”的修建,富民无疑是离昆明主城最近的郊县。

土地

富民上半年地块供应达2012年全年71%

除去俊发、经典等昆明实力地产进驻富民后,今年2月8日,重庆协信远汇房地产开发有限公司正式进驻富民打造“中国昆明小水井苗族风情生态村”,项目总占地规模15000亩(10平方千米),总投资近200亿。截至2013年7月9日,上半年富民供应地块达6宗,折合约227.17亩,交易起价11530.74万元。2012年全年的地块供应14宗,折合约218亩,交易起价30345.1万元。与昆明主城相比起来,地价低了不少,吸引了案昆明程宇房地产开发有限公司、昆明龙恒置地有限公司等企业进驻富民。

一二手房

主打低密度住宅 成交持续上扬

目前富民中低密度楼盘的房价开始走高,产品类型也更加多元化,包括有联排、双拼、叠加、跃层、花园洋房、多层、高层等产品。“产品的多样化,既满足昆明主城、周边县区等不同消费层次购房者的需求,还吸引了不少外地购房者。”枫桥地产相关负责人表示。

价格方面,洋房、联排别墅基本保持在4500元/平方米以上,普通高层住宅均价在4000-4300元/平方米之间,在此基础上,成交量都保持稳步增长的趋势。从购房群体的属性来看,昆明主城购房群体占50%以上,另外一部分则是攀枝花人和当地人。除价格因素外,置业者最看重的资源和交通出行配套,而昆禄高速的即将建成也是造成富民成交量价稳步上升的主要原因。富民一手房的火热并未延续到二手房市场中,区域内的二手房需求并不明显。

商业

或将迎来大型商业项目的进驻

从目前的情况来看,富民的商业地产表现并不突出,已面市的项目中,只有位于富民行政中心区域的俊发·水岸家园,不仅建设有大型商业,同时还建有极具规模的商务办公写字楼。目前部分开发商也把目光聚集到商业项目上,未来富民或将迎来大型商业项目的进驻。

安宁

昆明后花园 置业房企都青睐

安宁距昆明32公里,是昆明通往滇西的交通要道,也是环滇经济圈绿色工业城市、以温泉为主的休闲、疗养、旅游度假区,被看作是昆明的“后花园”。安宁,尤以安宁太平新区的发展最为突出。这里地处西山背后,植被繁茂、环境良好,也容易形成以休闲度假为特色的房地产业。

土地

上半年地块供应1522.57亩

据昆明市国土资源局统计的数据显示,截至2013年7月9日,2013年上半年累计地块供应约30宗,地块面积达1015048.25平方米,折合约1522.57亩,交易起价169880.74万元,其中住宅地块较多,城中城改造项目地块也开始逐步入市,其容积率最大的地块高达7.0,未来安宁也将高楼林立。 云南昆钢房地产开发有限公司、安宁东湖置业房地产开发有限公司、安宁豪泰宸业房地产开发有限公司等10余家地产企业进驻,从地块规划属性来看,低密度楼盘较为集中。

一二手房

均价4000-5000元/平方米

主城区内,有安宁世贸广场、宁湖峰境、恒大金碧天下动态 户型 相册 地图)、龙湾一号、万辉星城、华夏澜山墅等项目,推出低密度住宅产品,另外还有在建项目即将进入市场争夺份额。

从安宁整个市场来看,受置业者和开发商青睐的热点区域主要分布在安宁市主城、太平新区、温泉旅游小镇、宁湖新城等片区。产品类型丰富,房价较为吸引,普通住宅4000-5000元/平方米上下,联排别墅6000元/平方米以上,独栋别墅也保持在8000元/平方米以上。昆钢等几大国有大型企业、企事业单位均有自己的职工住宅小区,消化了安宁市绝大部分购房群体,从目前正在销售的几个商品房项目的情况来看,销售周期都很长。安宁主城内的中介门店房源量和成交量都相对平均。

商业

人口增多 商业急切发展

目前的安宁,能称得上商业中心的项目或购物场所,屈指可数,仅老城区一带有较为集中的商业业态,但也是以零散式商业呈现。随着安宁城市人口的不断增长,现有商业是不能满足城市人口发展需求的,旧城改造的项目——安宁世贸广场的崛起,也成为安宁首个以商业为主的综合体项目。

禄劝

高端地产开始介入 发展主打休闲

禄劝,位于昆明市北部。近年来开始打“休闲牌”“养生牌”,吸引了部分中高端休闲养生、养老地产进入。

土地 禄劝上半年供地占2012年全年61%

截至7月9日,2013年上半年,禄劝累计地块供应仅10宗,折合约658.17亩,交易起价10773.18万元。2012年全年的地块供也只是17宗,地块面积折合约1070.7亩,交易起价33098.73万元。四川省泸州市三溪房地产开发有限公司、云南中茂(集团)天华房地产开发有限公司等地产企业纷纷进驻。

一手房 刚需引领消费

随着大型水电站的建设、水库移民等工程的落实,禄劝的人口大量的增多,购房需求也随之而来。从目前在售的掌鸠河世纪中心、河畔尚居、财富中心等项目的销售情况来看,禄劝主城区的项目主打高层住宅,而在掌鸠河周边沿线,设计有低密度产品。高层住宅的价格在3500-4000元/平方米左右,购买力集中在本地或周边居民,市场销售情况较为稳定。

二手房 成交量大 中介门店数量多

禄劝是这几个郊县当中二手市场最红火的区域,成交量大、中介门店数量多。据河畔尚居置业顾问介绍,目前的禄劝主城区大概有20家中介门店,并且房源量充足,销售也不错。主城区内的二手房价相比同区位的一手房售价平均上浮200-500元/平方米。

商业 业态多元化 租金130-150元/平方米/月

禄劝的商业消费主要集中在海田街的财富中心、烟草路、气象路、屏山路区域,业态分布主要以餐饮、百货、服装、数码等领域,区域内租金大概在130-150元/平方米/月。但真正算得上商业项目的,目前就只有财富中心、掌鸠河世纪中心。

嵩明

一手房价4100-4500元/平方米 缺乏标志性商业项目

随着昆明市长水国际机场全面运营,嵩明作为离机场最近的县城,成功登上了“空港新城”历史舞台。自2009年,嵩明被定位为昆明“辅城”后,2010年7月,昆明市委、市政府又提出将嵩明打造成“空港新城”,充分体现了嵩明融入昆明主城、走向世界的战略规划。

如今 ,正在改造中的主城、现代宜居的南部新城、宜居舒适的嘉丽泽高原水乡、城市功能齐全的职教片区……这一个个提升城市品质规划,彻底摒弃曾经小集镇的布局,正在成为新嵩明全域性的城市标识。

土地

嵩明半年来仅1宗非地产用地挂牌

据昆明市国土资源局统计的数据显示,截至2013年7月9日,今年上半年,嵩明累计地块供应仅1宗,地块面积达24738.56平方米,折合约37亩,交易起价1187.52万元。2012年,全年供地也仅7宗,地块面积101643.41平方米,折合约152亩,交易起价3005.80万元。足见嵩明土地市场的冷却,但这并妨碍嵩明地产行业的蓬勃发展。

一手房

均价4100-4500元/平方米

销售量高入住率低

据调查显示,以黄龙街为中心的嵩明南部,是嵩明近年来发展起来的新城区,这里聚集着包括银杏人家、龙泉上苑、兰茂广场、中粮大厦、海宇花园、金地花园等20余个项目。其中,除银杏人家、龙泉上苑外,其余项目规模都不大。另外,老城周边还有包括中信·星耀水乡、御景新城、嵩山溪谷、嵩明中央商业区等在内的多个在售(或待建)项目。

目前嵩明主城内除单位配建的小区外,20余个楼盘中还有剩余房源在售,产品多以洋房和别墅为主,洋房均价在4100-4500元/平方米之间,联排别墅在7000元/平方米左右,独栋别墅均价在1万元/平方米以上。独特的区位和价格优势加之改善型购房群体,洋房基本是推出就售罄,别墅的销售量也在80%以上。记者也发现,嵩明近年来新建的小区,普遍空置率高。

二手房

购买和租赁需求较低

从二手房市场来看,和昆明主城相比,多数郊县最大的一个特点就是中介机构偏少,嵩明也不例外,整个市场对于二手房的购买和租赁需求较低,导致中介机构很难存活。据介绍,目前嵩明二手房销售房源主要是两类,单位房改房、新建小区。老城区的房改房价格基本在2500元/平方米上下,新小区价格在4300-4500元/平方米之间。

商业

区域商业缺乏标志性项目

严格来说,目前嵩明已建好的项目,并没有严格规划的商业地产。位于秀嵩街和通灵街交会处的商业城、兰茂广场是目前主城较为集中的商业区域。待建的项目中,尊宇地产开发的世纪名城·南园及安厦地产开发的综合体项目,规划基本都以商业为主,其建成将有效弥补县域商业薄弱的现状,也将以综合商业中心引领嵩明人的消费。

晋宁

产业地产爆发力强1年工业用地供应达1411.78亩

这里曾经是中国航海家郑和的故乡,未来还将是昆明南城与西城的晋宁,更将是昆明的“新型门户产业基地、文化生态湖滨新城”;据晋宁规划显示,到2030年晋宁或实现城市人口60-70万人,城市用地规模65-80平方公里。

土地

1年工业用地成交达1411.78亩

2013年的晋宁,一点也不冷清。从中青旅集团中青房地产开发公司到晋宁考察,再到晋宁金辰房地产开发有限公司的数次拿地,晋宁房地产开发正迎来全新的机遇。

从土地成交方面来看,截至2013年7月9日,数据显示,2013年上半年,晋宁累计地块供应19宗,折合约952.45亩,起价56242.13万元。住宅用地9宗,面积328814.35平方米,起价57460.53万元;商业用地4宗,面积56498.64平方米,交易起价9914.53万元;工业用地4宗,地块面积124194.76平方米,折合约186.29亩。

据成交公示来看,2013年晋宁入驻的最大房企为晋宁金辰房地产开发有限公司,该企业在2012年也陆续在晋宁拿地,地块储备百亩以上,并主要以住宅地块为主。

另外,从2012年晋宁全年累计招拍挂来看,地块供应53宗,面积3087.34亩,成交价款167464.0392万元;城镇住宅用地11宗,面积432.95亩,成交价款82092.1132万元;工业用地26宗,面积1411.78亩,成交价款20142.525万元,成交占比达46%左右,足见未来产业园区的爆发力。就目前的开发情况来看,腾俊国际陆港、俊腾达工业产业园等均是区域内体量较大的产业地产项目。

一二手房

小高层均价3800元/平方米

据昆明紫东房地产经纪有限公司总经理严辉介绍,目前晋宁在售项目较少。而一手房源及二手房的销售差异不大,为此中介活跃度不高;区域内的小高层均价在3800元/平方米左右,商铺价格从5000-10000元/平方米不等;区域内大体量工业用地的供应,足见产业园区的开发潜力巨大。据俊腾达工业产业园相关负责人介绍,目前场房售价在3700元/平方米左右,比较适合微型企业持有。

商业

大型旅游项目或弥补商业空白

据调查显示,目前的晋宁缺乏较为高品质的商业综合体项目,但在晋宁的规划及进驻企业中,隐约已经看到了一个个光彩夺目的商业项目。无论是七彩云南古滇王国文化旅游名城,还是东方水城、奥宸欢乐世界,都是未来晋宁商业、旅游地产发展的一个缩影。

宜良

“花乡水城”本地购买力强

定位昆明东部新城的宜良,距省会昆明55公里左右,属昆明市的近郊县。随着华侨城、柏联SPA温泉、佳达利地产以及奥宸集团进驻宜良阳宗海区域,2013年昆明发展投资集团也首次进驻宜良,地产开发已经得到越来越多的关注,而本地居民对宜良新区建设的肯定,新区房价水也形成了明显优势。

土地

昆明发展投资集团进驻宜良

2013年昆明发展投资集团有限公司首度进驻宜良,同时,云南美好愿景、云南鑫瑞房等地产企业也纷纷在宜良拿地开发。而截至2013年7月9日,2013年上半年宜良累计供地17宗,折合约408.39亩,交易起价16101.98万元。商业用地5宗,折合约119.65亩,交易起价5264.63万元。2012年全年供应25宗,折合约938.48亩,交易起价59434.63万元,商业用地9宗约270亩,交易起价10612.78万元。

一二手房

住宅均价3500元/平方米 优质旅游项目售价过万

由昆明圣灵房地产开发有限公司开发的雅典城,目前已经启动认筹,预计在今年9月开盘,项目体量较大,总建筑面积达23.83万平方米,项目位于宜良开发新区。据本地开发企业负责人介绍,宜良大型楼盘不少,很多楼盘推货量甚至超过千套,项目基本位于宜良新区,房价在3800元/平方米左右,老小区价格在3400元左右。主要物业类型,以别墅、住宅和商铺为主,而值得关注的是在宜良阳宗海区域的旅游地产项目销售均价在1万元/平方米以上。就购买力来看,与安宁等离昆明较近的县相反,宜良楼盘的购买人群大多以当地人为主,昆明主城或是外地人到宜良购房的人占比并不高。

商业

商业项目或进入养商期

“在宜良可以看电影、泡温泉、逛花街,娱乐的项目并不少。”据当地一位居民介绍,但目前宜良仍旧比较缺乏大型购物场所。就目前的情况来看,很多新建待建大盘中也多有商业配套,而未来昆明发展等商业地块的面市,或对宜良商业地产发展,带来重要改观。

寻甸

旅游支撑地产发展 项目主打资源牌

寻甸县具有丰富和有特色旅游资源,以寻甸北大营为例,就有着“春城四季草原,运动康体天堂”的美名,旅游业成为寻甸县一个新的经济支柱,在这样的大背景下,旅游地产的崛起,应在情理之中。

土地

凤龙湾国际旅游生态城建设项目签约

据昆明市国土资源局统计的数据显示,截至2013年7月9日,2013年上半地块供应为零。但在这并不影响寻甸2013年的郊县明星地位,来自南博会的消息显示,寻甸县签下的4个项目中唯一一个中外合资项目,由云南丹彤集团与马来西亚绿野集团合作,总投资超过30亿美金的凤龙湾国际旅游生态城建设项目。该项目将建成包含旅游观光小火车、花海与花园、超五星级主题度假酒店、水上娱乐设施、养生疗养区等国际级旅游度假设施的旅游城;而据业内透露,目前该项目已经进入规划阶段。

2012年,寻甸的地块供应也不精彩。数据显示,2012年全年寻甸供地29宗,折合约618.53亩,交易起价16423.51万元。

一二手房

主打资源旅游地产 均价3800-4000元/平方米

目前,寻甸的地产开发处于发展阶段,借助区域的资源优势,已经吸引了凤龙湾国际旅游生态城、紫郡城、天湖岛、星河温泉小镇、红树溪谷等资源地产项目,主城区也有公园尚居、龙苑尚居等住宅项目。

从其中几个在售项目的销售价格来看,目前寻甸主城区的普通住房价格平均在3800-4000元/平方米左右,联排别墅保持在4500-5100元/平方米之间。

寻甸本地人对二手房的购买需求并不大,区域内的中介门店数量也有限。价格方面,主城区内的二手房价相比同区位的一手房售价平均上浮200-300元/平方米。

商业

低端商业向大城市化迈进

寻甸的商业消费主要集中在中心广场、玉屏街、县人民医院附近区域,业态分布主要以餐饮、百货为主,区域内租金在120元/平方米/月左右。2011年,松园小区·绿地广场项目的建设,正是寻甸商业发展的方向。

东川

均价2800元/平方米起 工业园区项目或是新增长级

东川,距离昆明市区157公里,约4.395平方公里,人口8万,海拔1210米-1360米(城市呈坡状)。东川区在2003年成为“中国唯一零税区”后大量招商引资,城镇上山工业园区项目发展较快。

土地

上半年东川9宗地块供应

与昆明其他几个郊县相比,东川显得过于低调,大项目、大开发商似乎都没有太多关注东川区。而截至2013年7月9日,东川区2013年上半年累计地块供仅9宗,折合约225.57亩,交易起价18886.8万元。其中,住宅用地4宗,地块面积79165.27平方米,折合约118.74亩,交易起价8311.8万元,但具体成交并不乐观。但地块供应却超过了2012年的地块供应。2012年全年东川供应8宗地块,折合约123.45亩,交易起价15400.57万元。

一二手房

价格差异小 多层价格优势明显

据云南瑞祥源房地产开发有限公司铜都瑞源分公司营销负责人介绍,目前东川的房价水平小高层在2800元/平方米左右,多层3300元/平方米起。尽管近几年的东川的地块供应不多,但其中可销售项目的体量并不少。据他介绍,与公司项目瑞源·棕榈泉同步取得预售许可证的项目有3个左右,每个项目可售面积均以万平方米计算,但主要的开发商企业还是以本地企业为主,外来地产企业较少。

商业

或迎来旧城改造新中心

就目前来看,东川主城区域内有泰隆酒店购物区、钻石年华购物区为主的两大商业圈。未来东川主城区内还将启动1-2个旧城改造项目,即为商业项目启动建设。

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