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无权代理很害人 购买房产需谨慎

2014-04-22 10:06  来源:经济参考报  点击:700

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【案例】

2012年,张先生要购买婚房,在某房地产中介的介绍下认识石某。石某称其表姐兰女士在北京市海淀区有一套房屋亟待出售,面积为78.25平方米,售价290万元。

张先生在中介的陪同下看过房屋,表示愿意购买。2012年12月,石某表示表姐兰女士现因工作繁忙,不便前来,特委托自己全权代理办理该房产的相关出售事宜。石某当场提供了他和兰女士的身份证原件、兰女士的房产证原件、委托书原件。在房地产中介公司员工的见证下,石某以兰女士的名义与张先生签订《房屋买卖合同》,合同中约定房屋成交价格为290万元,买受人张先生在签订本合同时须支付定金10万元作为购房款的一部分;买卖双方应于2013年1月11日前办理申请贷款手续,买受人张先生的贷款金额为177万元。

石某应房地产中介的要求签署了《产权人未到场声明》后,张先生便向石某支付了购房定金10万元,并向房地产中介公司支付了居间出售服务佣金78300元。

岂料合同签订后,石某以及兰女士迟迟未能履行合同义务。张先生无奈,将兰女士、石某以及房地产中介公司一并告上法庭,要求返还购房定金、中介费用并按照约定赔偿。

在法院审理的过程中,石某当庭否认自己代理销售房屋的行为有效,兰女士也否认授权代理,声称完全不知情。房地产中介公司表示已经对委托手续尽到了形式审查义务,并不存在过错,并向张先生退还居间服务费78300元。

法院经审理查明,张先生与石某签订购房合同时,房地产中介员工在场,因为没见到房主本人,故为了保障安全,对双方进行询问,书写了《产权人未到场声明》并由石某签字。上面记载有“合同由石某代表产权人兰女士的真实意愿签订,若因产权人未到场签字造成了上述合同无效或撤销,将向买方张先生承担人民币贰拾万元整的赔偿金”的字样。本案中,石某明知其无权代理兰女士出售其所有房屋,仍擅自以兰女士的名义出售该房屋,并与张先生签订《房屋买卖合同》。由于兰女士对石某的代理行为不予认可,且事后拒绝予以追认,故石某的代理行为应认定为无权代理。

最后,法院确认石某与张先生签订的《房屋买卖合同》无效,同时法院判令石某向张先生返还购房定金10万元并向张先生赔偿人民币20万元。

【分析】

根据我国民事诉讼法的规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认,被代理人未作表示的,视为拒绝追认。

因为石某的无权代理行为是导致《房屋买卖合同》无效的原因,石某应自行承担合同无效的后果,向张先生承担赔偿责任。依据石某书写《产权人未到场声明》,表示在合同无效的情况下自愿承担赔偿金20万元,故张先生依据《产权人未到场声明》,要求石某给付20万元,具有事实及法律依据,法院应予以支持。

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